Menu
I vores opgaveløsning fokuserer vi på, hvilke velfærdsdagsordner, det enkelte projekt skal indpasses i.
Vi analyserer konteksten for derved at kunne rådgive om det nye steds rolle og potentiale for at binde en bydel sammen.
Det kan være med fokus på sundhedsdagsordnen eller i forhold til byens grønne strukturer eller mobilitetspotentialer.
Formålet er at arbejde med projektudvikling i et økonomisk bæredygtigt perspektiv med byudviklingens effekt for øje.
I forbindelse med udvikling af et projekt tæt på bymidten af en forstadskommune, ønskede vores kunde at forstå efterspørgslen samt projektets påvirkning af området. Kunden ønskede at være klædt godt på til dialog med forvaltning og politikere, og ønskede samtidig data på hvad der konkret var behov for at blive bygget.
Vores analyse viste at der i dag var mange små ældre lejeboliger i området med lave kvm-priser. Bymidten bestod hovedsageligt af almene boliger og beboere med en lav købekraft.
Kommunen er som helhed fragmenteret hvor husstande med høj indkomst findes et sted, lavindkomst et andet sted og ældre villaejere har deres eget liv andre steder. I forbindelse med den meget socioøkonomiske-opdelte kommune var det netop vigtigt med en velfungerende bymidte, der kunne skabe en levende sammenhængskraft og underbygge kommunens ønskede identitet. Udfordringen for bymidten var den manglende betalingskraft i området, hvilket var hæmmende for midtbyfunktioner som eksempelvis etablering af caféer og andet tilsvarende byliv. Der manglede med andre ord flere mennesker, der kunne betale for en kop kaffe.
Flyttemønstre på nuværende og tidligere husstande viste samtidig at de ældre og formuende i villaer flyttede ud af kommunen til store og mellemstore lejligheder. Disse lejligheder manglede i området og pressede derfor disse husstande til at flytte andre steder hen.
De husstande der flyttede væk, ønskede større lejligheder og var samtidig villige til at betale en husleje, der var langt større end det nuværende niveau. De nuværende lejepriser kunne derfor ikke benyttes som et pejlemærke for den fremtidige prissætning. Baseret på data fra vores robot der indsamler lejedata, kunne vi samtidig se høje lejepriser og korte liggetider på store og mellemstore lejligheder i området.
Det kunne derfor konkluderes at det både var i kommunens interesse i forhold til etablering a fen attraktiv bymidte samt fastholdelse af borgere at bygge større lejligheder i området. Det var samtidig økonomisk bæredygtigt for ejendomsudvikleren og med en lav konkurrence fra alternative tilbud.
I forbindelse med fortætning i et attraktivt byområde, ønskede kunden at styrke projektets bidrag til social bæredygtighed. Kunden havde et oprigtigt ønske om at skabe bæredygtige byer, men måtte samtidig forholde sig til projektets økonomiske virkelighed og begrænse udgifter ved eventuelle tiltag.
Området har en række barrierer i forhold til interaktion med andre områder. Store veje, lukkede erhvervsområder og togskinner begrænser muligheden for adgang til grønne områder og områdets tætte bebyggelse efterlader få steder til ophold. En analyse af de nuværende boliger viste blandet ejerforhold med en lille overvægt af almene boliger i området. Analysen viste dog samtidig at sygdomsforekomster var langt højere i området sammenlignet med tilsvarende andre steder.
Områdets egenart gjorde det mindre attraktivt at bevæge sig rundt i området. Manglende motion og tilhørende højere niveau af usundhed i de almene boliger var et naturligt resultat af tidligere tiders byplanlægning. Anbefalingen var derfor at disse udfordringer kunne indtænkes i planlægningen af fortætningens udviklingsområder. Her skulle ikke kun være ophold for beboerne i de nye boliger, men den nye bebyggelse skulle inddrage områdets nuværende beboere og inspirere til bevægelse og fælles brug af udearealer. Byudviklingen skulle her i høj grad være stedskabende.
Med afsæt i en budgetaftale var det politisk vedtaget, at kommunen skulle gennemføre en analyse, der skulle afdække hvilke behov og ønsker fremtidens seniorer og ældre havde til bosætning. Bolig- og behovsanalysen skulle danne grundlag for en samlet og langsigtet strategisk plan for udviklingen af boliger til seniorer og ældre i kommunen.
Den demografiske udvikling viste, at antallet af ældre borgere i kommunen var markant stigende. Analysen var, på baggrund af det stigende antal ældre borgere i kommunen, centreret omkring tre områder; seniorbolig, ældreboliger og plejeboliger.
Antallet af ældre over 80 år har naturligvis stor indflydelse på det kommende behov for plejeboliger. Der er dog en række elementer i de ældres liv, der påvirker borgernes sundhed og derved det fremtidige plejeboligbehov.
Som beskrevet i analysen ”Social ulighed i sundhed og sygdom” udgivet i 2020 af Sundhedsstyrelsen, er der en direkte sammenhæng mellem uddannelse/formue og graden af sundhed. Jo lavere indkomst og uddannelse, desto større risiko for sygdom.
Jo højere uddannelse og indkomst blandt borgerne i en kommune, desto større sandsynlighed for længere levetid og generel sundhed. Hvis en kommune tiltrækker personer med lavere indkomst eller uddannelse, kan det derfor antages at det gennemsnitlige sundhedsniveau falder. Den socioøkonomiske profil af borgerne i kommunen havde derfor betydning for den fremtidige sundhed og derfor også behovet for plejeboliger.
Samlet set havde kommunen flere veluddannede, højere gennemsnitlig indkomst og højere husstandsformue end landsgennemsnittet. I forhold til Sundhedsstyrelsens konklusion om sammenhæng mellem sundhed og indkomst/uddannelse, viste analysen en forventet højere grad af sundhed i kommunen, sammenlignet med resten af landet.
Den nuværende profil af borgernes samlede indkomst og uddannelsesniveau, stemte overens med niveauet på kommunens nettotilflyttere. Ved at sammenholde de nuværende borgeres gennemsnitlige profil med de nettotilflyttende var der derfor ikke noget belæg for, at forvente et ændret sundhedsniveau baseret på til- eller fraflytning til kommunen.
Oplevelsen af ensomhed er et stigende problem for alle aldersgrupper i Danmark. For personer over 50 år, der i højere grad forlader arbejdsmarkedet, børnene flytter hjemmefra og ægtefæller og andre sociale relationer forsvinder, kan oplevelsen og påvirkningerne af ensomhed være endnu kraftigere. Flere analyser underbygger påstanden om, at følelsen af fællesskab og et tilhørsforhold, giver øget sundhed og livskvalitet. Etablering af nye boliger til seniorer giver mulighed for at tænke øget fællesskab ind i det byggede miljø.
Man kan nemlig formode, at seniorerne i højere grad vil foretrække deres nuværende bolig frem for en ældrebolig der ikke ligger attraktivt eller kan tilbyde noget ekstra. Strukturerede fællesskaber kan altså være med til at øge den sunde aldring i den pågældende kommune.
Fællesskab, aktiviteter og det at være noget for andre er med til at skabe livskvalitet. Borgerne ser fællesskab, i en eller anden form, som af stor betydning i forhold til deres bolig. Interviewundersøgelsen viste også, at flere ønsker at bo i bofællesskaber. En efterspørgsel der langt overstiger det nuværende udbud. En af analysens anbefalinger var derfor at opstarte dialog med private og almene aktører omkring etablering af flere bofællesskaber beliggende i de større byer i kommunen.
Seniorerne vil i overvejende grad helst blive boende i deres nuværende lokalsamfund – også hvor der er få servicemuligheder og væsentlige afstande til nærmeste større indkøbsmuligheder. For at sikre robuste blandede byer, er det vigtigt at denne type, på linje med andre boligformer, både bygges af private udviklere og af almene boligselskaber. For at sikre en langsigtet sund udvikling er det derfor nødvendigt at skabe tryghed for den private udvikler og sikre, at de første projekter bliver succeser.
Analysen anbefalede konkrete strategiske placeringer for både fællesskaber – og for plejeboliger, således at kommunen havde en bevidsthed om i hvilken grad egne borgere og borgere fra nabo kommuner blev serviceret.
I forbindelse med et offentligt udbud af en grund ønskede vores kunde en foranalyse af stedets potentialer, dels for at vinde udbuddet til laveste pris men også for at kunne have en kvalificeret dialog med deres arkitekter, så projektet blev skitseret til de konkrete målgruppers behov samt i overensstemmelse med de politiske strategiske overvejelser for byudviklingen.
Tlf. nr.: 29 29 09 69
E-mail: info@datic.dk
Mariane Thomsens Gade 4B, 3.
8000 Aarhus C
Datic ApS
CVR: 42366331
© Datic ApS 2023