Energikrise, lånekrise og dyre materialer gør at byggeprojekter uden tvivl bliver mere udfordrede. På trods af kriser og kulde, bliver vi dog fortsat flere mennesker og derfor, er der også behov for, at der bliver bygget. I den forbindelse bliver det gode samarbejde mellem kommune og ejendomsudviklere kun endnu mere vigtigt. I 2. kvartal af 2022 undersøgte DATIC samarbejdet mellem kommuner og ejendomsudviklere for at forstå om det var følgende påstand var rigtig: Kommunerne er lidt for langsomme og ejendomsudviklere er lidt for hurtige når det kommer til byudvikling.

I forbindelse med analysen kontaktede vi en række ejendomsudviklere der minimum én gang om måneden havde kontakt med forvaltningen eller det politiske niveau i en kommune. Vi ønskede at undersøge deres oplevelse af serviceniveauet i kommunerne, samt i hvilken grad ejendomsudviklerne var rustet til dialogen med kommunen. På samme vis kontaktede vi tilsvarende kommunerne for at forstå deres verden. Her spurgte vi ind til deres oplevelse af ejendomsudviklerne.

Analysen gav en række spændende indsigter, der i en vis udstrækning forklarer hvorfor samarbejdet er svært, men samtidig også giver retning på hvordan dialogen kan forbedres. Specielt to indsigter skal fremhæves her: ”Forstå din kommune” og ”Forstå din udvikler”.

Forstå din kommune
Et af de vigtigste dokumenter i en kommune er Planstrategien. Det er her, at politikere beskriver deres visioner for kommunen og hvilke udfordringer der skal løses i en kommende årrække. Det kan eksempelvis være: ”Vi ønsker at få en sundere økonomi i kommunen”. På baggrund af planstrategien udarbejdes der en Kommuneplan, som beskriver hvad, hvordan og hvornår kommunen implementerer planerne. I forhold til økonomi kunne det være, at kommunen derfor vil arbejde på at tiltrække flere skatteborgere eller sænke udgifter på forskellige områder. Det er netop planstrategien og kommuneplanen der ligger til grund for den lille lov der bestemmer hvad der må bygges i et område, lokalplanen. Hvis ejendomsudviklerne ikke forstår hvilke visioner og tanker der ligger til grund for beslutningerne i kommunen, ender de derfor ofte med at bruge unødvendigt meget tid på at få en lokalplan i hus. 

Analysen viser, at ejendomsudviklerne føler, at de har så god forståelse for planstrategien, kommuneplanen og lokalplanen, at de giver sig selv topscore. Udfordringen er dog, at forvaltningerne i kommunerne, ikke er helt enige i den vurdering. De fleste kommuner scorer ejendomsudviklerne ret lavt i forhold til deres forståelse for de politiske visioner og planer.

Man kan dermed komme med to forskellige konklusioner, hvor begge nok er tilnærmelsesvis rigtige. De omhandler begge forståelsen af information, og hvem der har ansvar, hvor den første omhandler videreformidling og den anden research.

1. Hvis kommunerne er afsendere på planstrategien, kommuneplanen og lokalplanen, er det også kommunernes ansvar at formidle oplysningerne videre. Kommunerne bør altså i højere grad hjælpe ejendomsudviklerne til at forstå indholdet og fremhæve de indsigter der er vigtige for udviklingsprojekter. Diffusionen af informationen vil ikke alene skabe bedre produkter og byudvikling, men også øget tempoet på den administrative proces.
2. En anden lige så rigtig konklusion er, at ejendomsudviklerne i højere grad bør kigge ud over deres egen matrikel og forstå de kommunale strategier bedre. Hvad er det kommunen mangler og ønsker og hvordan kan det pågældende udviklingsprojekt hjælpe? Hvis der er tekster der er uklare, bør det være ejendomsudviklerens opgave at spørge ind til og forstå dem, inden der afleveres materiale der ikke er i overensstemmelse med visioner og strategier. Hvis udvikleren bliver bedre til at bruge visioner og strategier i sit projekt, går processen hurtigere og nemmere.

Kombinationen af de to konklusioner kan samles i én konklusion, nemlig at det kræver en indsats og forståelse for hinanden fra begge parter for at kunne skabe projekter i synergi.

Forstå din udvikler
I forbindelse med interviewene undersøgte vi også de to parters forhold til risiko ved projektudvikling. Forstår kommunerne hvilken økonomisk risiko ejendomsudviklerne løber ved projektudvikling? Kommunerne var meget interesserede i de økonomiske beregninger, men var meget sjældent blevet præsenteret for dem. De havde ofte ingen indsigt i et projekts økonomi eller hvilke dele der var dyre eller billige. Kommunerne efterspurgte en større transparens omkring tallene, så de kunne tages med i betragtningen ved planlægningen. Ejendomsudviklerne var på den anden side meget utrygge ved at dele de økonomiske oplysninger. Flere udtrykte bekymring for, om kommunen eventuelt ville misforstå tallene og misbruge dem i en forhandling.

Ejendomsudvikling indebærer en række risici og i øjeblikket har ejendomsudviklere en række udgifter som er blevet væsentlig større end da deres projekter blev planlagt og finansieret, grundet eksterne faktorer såsom krig og inflation. Hvis kommunerne ikke er klædt tilstrækkeligt på til at kunne gennemskue risikoen ved et projekt, forstår de heller ikke de gevinster begge parter kan få ved projektet. Hvis udviklerne ikke inviterer kommunerne ind og deler oplysningerne, er de derfor selv skyld i at kommunerne ikke bliver bedre til at forstå omkostninger, risiko og gevinster. Den mest optimale situation er at udviklerne åbner op omkring projekternes økonomi og at det bliver et redskab for begge parter til at optimere projektet og processen. Det skal selvfølgelig ske i fælles ønske om samarbejde og med respekt for at ejendomsudviklerne skal tjene penge og spare op til tider med inflation og høje renter.

Det lyder selvfølgelig dejlig nemt: Læs alle strategier, forstå dem og skriv dem ind i et projekt. Samtidig skal vi lige huske at dele vores økonomi med forvaltningen og forhåbentlig bliver det ikke misbrugt i en forhandling men kommunen hjælper os med at forme det bedste projekt. 

Verden er desværre ikke nem, men hvis begge parter rækker hånden ud og prøver at forstå modparten, får vi ikke alene bedre byudvikling, men også mere effektiv projektudvikling og bedre økonomi.